摘要
伺城市更新之机会而动
商业地产分析师|梁珊
主编|付庆荣
需求收缩、供给冲击、预期减弱，被三重压力包围的2023，一门成功的生意总离不开“精打细算”。
作为此类生意的成熟玩家，港资们现身内地土拍市场的频次日渐走低。相反，它们开始迷上另类扩张术——扩建存量项目求新求变，或抱团存量项目稳扎流量之地。
北京三里屯太古里，继续西进北拓，将京城潮流脉动进行到底；广州太古汇的文化中心部分进行加、改、扩建工程，申请地下三、四层、地上部分调整为商业，以补齐最后一块拼图。
再看热闹魔都，与上海K11一街之隔，相距不过二百米，上海第二座K11已经动工；而南京西路上的恒隆广场，苦于体量限制多时，终于等到扩建之机——上海市静安区正式发文批准了南京西路历史文化风貌保护规划082街坊的局部调整，082-01地块就在恒隆广场北侧。
很显然，上述扩建或抱团的港资项目，皆为它们所在城市的王牌商场。囿于地利人和天时优势之稀缺，想要重新复制一个类似项目，难于上青天。
对照之下，伺城市更新之机会而动，以扩建或抱团的方式灵活蓄能，在可控的成本下最大化扩张效益，港资们又给商业地产行业上了一门好课。
01
港资的内地扩建术，
掀新一轮“店王争夺战”
01、原址“扩容”：三里屯太古里西进北扩，广州太古汇代管“老邻居”
2008年开业以来，京城潮流时尚基地三里屯太古里，在开放式街区上聚拢着都市“潮男潮女”。
从“这里什么都是，这里什么都不是。”到“在三里屯Village，选择是一场奇遇。”，再从“Let’s Play Fashion一起潮玩”到今年最新发布的Slogan “Let’s Fashion Forward潮不停流” ，三里屯太古里的自我潮变，步履不停。
●图源：三里屯太古里公众号
这十五年间，北京城里冒头的新商业层出不穷，周期中穿越的消费者喜好换了一波又一波，在原有的南北区品牌矩阵大腾挪之外，三里屯太古里也时刻等待着扩容的机会。
2017年12月，太古地产与北京昆泰房地产开发集团有限公司达成合作协议， 整租三里屯太古里南区西侧的雅秀大厦进行改造升级 。经过近4年改建，原雅秀大厦焕然一新并更名为“三里屯太古里西区”，2021年正式开业。
新亮相的“三里屯太古里西区”虽体量不大，占地面积4200㎡，可租赁面积约1.28万平方米， 但经改造后仍为太古里扩充了不少城市首店及区域首店 ，如知名粤菜品牌陶陶居，首进北京便火爆京城成为大热餐厅，排队等位动辄几百桌，一时风头无两；还有优衣库全球旗舰店、DKL迪桑特动力试验室全球体验中心、NIKERISE北方首店等。
●图源：太古地产SD2030公众号
同时，之前通过地铁轨道交通前往太古里，需要在团结湖站下车再步行近千米，而在北京地铁17号线开通后，工人体育场站将与三里屯西区接驳，消费者前往太古里的便利性将进一步增强 。西区与南区之间，也在3层增加了连廊，真正打通了两区，得以让消费者在项目内部自由游逛。
●太古里西区与南区间连廊，图源：太古地产SD2030公众号
整租雅秀大厦西进外，三里屯太古里在2021年寻到了北拓新机。 2021年8月宣布与北京朝阳区政府、北京公交集团签署三方战略合作框架协议， 计划携手改造位于三里屯太古里北区北侧、北京市朝阳区新东路2号的北京公交集团维修场站，助力北京国际消费中心城市建设 ，将老北京文化与新时代下的潮流商业紧密融合。
●图源：太古地产SD2030公众号
首店矩阵扩容，商业内容丰富，版图步步壮大的三里屯太古里，成了北京三里屯商圈建设国际消费体验区的排头兵。
而南望羊城，同为太古王牌的广州太古汇，盘踞天河路12年，亦等来难得的扩建之机。
今年9月，广州市规划和自然资源局发布批前公示，广州市文化广电旅游局拟对广州市天河区天河路387号101房广州文化中心（目前为5.2万㎡的空置楼体）改扩建，预计委托太古地产进行运营。
●图源：广州市规划和自然资源局
代管“老邻居”，意味着广州太古汇可发挥的商业空间变相多了5万多平 。 在寸土寸金的天河路，太古汇是高奢首店收割机 。目前太古汇全场品牌店铺共200个，其中有83个品牌为广州唯一门店（截至2023年6月30日），开业12年来，项目累计进驻的城市级及以上首店品牌数量达215个（截至2023年12月） 。
但在天环、正佳、天河城等强劲对手首店大争夺的现实之下，太古汇需要更大的空间来灵活匹配更多元类型的首店，以应对高奢商场消费年轻化、分层化趋势，增加餐饮、体验型业态，增强在重奢市场的品牌力，扩大在商圈乃至城市的商业影响力。
●图源：广州太古汇订阅号
另一方面，从位置上来说，接管文化中心后，之前太古汇西北面预留的通道将来有望与体育中心站接驳，形成双地铁接驳。 项目的总体量扩大，加之轨道与地面交通更通达，对于消费者的虹吸效应也将进一步增强。
而于广州而言，将闲置资产交由有实力的运营商，既可以盘活老旧资产，又能提振商圈能级，反哺城市商业。
02、买地“扩容”：上海第二座K11落地，抱团守住黄金地段
2010年，新世界斥资4亿元，上海淮海中路的新世界大厦摇身一变为内地首座K11——上海K11 。2023年，上海K11开业十年之际，坊间名曰 “上海第二座K11”——K11上海淮海中路项目，据赢商网了解预计最快于2026年开业 。
地理位置上，魔都这两座K11仅一街之隔，相距不过二百米。后者地块由新世界发展2020年拍下，东至淮海公园，南至太仓路，西至嵩山路，北至规划绿地，占地面积约1.72万㎡，预计建成后总建筑面积约12.9万㎡，项目规划为商办用地， 拿地不到一年，淮海中路K11项目宣布正式动工。
●图源：黄浦区商务委员会公众号
建筑形态上，项目计划在商业部分采用街区式商业 。据上海市规划和自然资源局公示的建设工程开工放样复验结论单，项目暂定名香港新世界文化商都，商业部分由3座4层、1座3层、1座5层的建筑构成，另有一座地上26层的办公建筑。
●图源：上海市黄浦区人民政府官网
外观设计上，多栋单体建筑有更多发挥空间 ，可依旧建筑形态、设计风格等进行商业功能分区与品牌档次分区，同时又可通过开放街道、连廊等多种形态将各建筑相连，将项目内各类艺术元素与商业融合统一。开放的公共区域则为艺术装置增加了外部展示空间，方便游客及消费者前来打卡。
品牌组合上，K11淮海中路项目因灵活的街区商业布局 ，对于品牌组合的选择和搭配保有更强的灵活性，在零售大牌之前，亦加入餐饮、体验等更多业态品牌。同时，也可以与已开业的上海K11形成鲜明的优势互补，守住上海城中心黄金地段商业品牌力及影响力。
值得一提的是，虽然新旧K11相距不远，但毕竟中间隔着一条淮海中路，未来二者如何高效联通，将联动效应发挥到最强，是新K11在项目建设和运营中需要考虑的重点。
03、借道“扩容”：取巧竞争，上海恒隆广场参与城市更新
南京西路上的上海恒隆广场，商业建筑面积约5.37万㎡，是上海老牌重奢mall。守业多年，看着周边新秀风起，上海恒隆广场时刻准备着狩猎“扩容”的机会。
在寻地难比登天的南京西路，上海恒隆广场选择主动参与城市更新工程，借道吸附项目周边的客流， 2018年，上海静安区发布了《静安区南京西路后街经济建设的实施方案》，对南京西路周边11条后街进行重新规划和改造更新，并提出了“三带三轴两街”的南京西路后街群空间格局建议。
同时，引进超20家网红、创新品牌，囊括当下大热的宠物经济、她经济、亲子经济、极限运动等领域，最大程度差异化品牌矩阵。
其中， 上海恒隆广场东侧的陕西北路作为“三轴”之一，成为后街群改造升级的重点街道 。经过几年的建设运营，南京西路后街中的“巨富长”（巨鹿路、富民路、长乐路）已经成为全国知名的网红街道，商业价值大幅提升。身处其中的恒隆广场，亦网罗着更多元、多样、多层次的消费客群，吸金力持续在线。
与此同时，一些变化还在发生。今年9月，“静安区启动上海恒隆广场所在南京西路历史文化风貌区保护规划082街坊局部调整”已正式获批。
●图源：上海市规划和自然资源局
根据已获批的规划， 上海恒隆广场扩建项目位于陕西北路、南阳路、西康路与南京西路围合之中，新增商业建筑面积不超过3080平方米，沿街新建建筑高度不超过40米 。
对此，有媒体分析说，尽管新增商业面积仅3000㎡，但通过更新将撬动办公楼地区以及地下空间的改造，上海恒隆广场可大幅提升营业面积。
此次扩建完成后，上海恒隆广场项目将形成四面临街的效果，紧邻南京西路后街之一的南阳路，不仅帮助恒隆广场实现商业扩容，也巩固自身高奢商业的竞争力，同时将进一步提升南京西路后街的商业价值与历史风貌氛围。
不难看出，无论是三里屯太古里、广州太古汇，还是上海K11、上海恒隆广场， 原地扩建或是抱团守擂，背后皆有店王持续盈利的运营压力，以及城市更新大潮带来的时代机会。
而在商业发展相对成熟的香港、日本、新加坡等境外之地，老牌商业项目的扩建更是司空见惯，且技巧甚佳。
02
购物中心扩建商业启示录
在香港，东荟城名店仓是个典型扩建案例
东荟城名店仓项目是由恒隆地产、恒基地产、新世界发展、新鸿基地产以及太古地产共同开发，由太古地产运营。商业部分早在2000年便已启用，且在2006年正式转型成为香港首个名品折扣购物中心 。
东荟城名店仓位于香港大屿山核心区域，与港铁东涌站接驳，且与香港国际机场和港珠澳大桥相邻。随着港珠澳大桥开通，内地往来香港的游客数量大幅增加，东荟城名店仓在2019年开始了扩建以及局部重建。
总扩建建筑面积达5万㎡，其中包括2层地下车库、1层公交总站、7层商场零售区以及9层的酒店The Silveri Hong Kong-M Gallery。
●图源：香港东荟城名店仓官网
扩建后，商场零售面积增加近一倍，总楼面面积约80万平方呎（约7.4万㎡） ，内部重新调整了所有出入口以及动线，通过二楼至四楼不同接合点紧密相扣，打通原有商场及新建空间，各个零售楼层之间视线相通，进一步增加场域内的流动性，为商场增添活力气息。
此外，扩建后东荟城名店仓的购物中心部分新增近50家店铺，其中包括多家首次进入香港的名品折扣店，如 Breitling、Claudie Pierlot、HOUR PASSION(斯沃琪集团旗下的多品牌手表和珠宝概念精品店)、Jack Wills、Maje、PINKO、REISS、Ted Baker 和 Theory 等；同时增添多家餐饮店铺，目前已容纳超过40家餐饮类店铺，以及一家能容纳600人的电影院。
东荟城名店仓扩建部分于2021年8月开业，后据太古地产业绩简报，项目2023年上半年零售销售额同比增长62% ，截至6月底的出租率达100% 。很明显，东荟城名店仓的扩建为项目带来了正向的业绩反馈，在通关恢复后很好地承接了旅游业复苏后带来的消费需求。
●图源：太古地产2023H1业绩简报
再看日本，论扩建项目中的佼佼者，熊本阿姆广场榜上有名
日本九州熊本站的熊本大楼，充分利用了车站这一交通枢纽，进行大规模站前再开发，被称为熊本市2016年地震灾后重建的标志。
熊本大楼改扩建项目，整体体量约11万㎡，包含商业、办公及住宅，其中商业部分即 Amu Plaza熊本阿姆广场 ，商业建筑面积约4.9万㎡，于2021年4月正式对外营业。
●图源：AMU PLAZA KUMAMOTO官网
由于项目特殊的地理位置，来往项目的客群结构相对复杂，除项目周边居民，还包括大量往来熊本的商旅人群。因而项目在商业扩建上， 充分考虑到了不同类型客群的消费与体验需求 ——大楼地上共12层，地下1层，其中1-8层为大型购物中心，8-12层则为精品酒店，主要针对往来的商旅客群。
●图源：AMU PLAZA KUMAMOTO官网
熊本站大楼的整体设计上，采用 POD+TOD 的模式，将公园绿色景观融入商业，在大楼各层中庭布满绿植及绿色景观小品，并通过在各层间设置瀑布的形式将项目视觉贯通，同时为项目提供足够的通风空间。开阔又充满自然气息的中庭景观为消费者带来更加舒适、原生态的游逛体验。
●图源：株式会社日建设计公众号
针对家庭客群 ，项目在3层设置了带防水的露台，并加入迷你电车轨道、三轮车、秋千、滑梯等各类游乐设施； 针对情侣及新家庭人群 ，购物中心在9层设置了1200㎡的屋顶花园，中间部分为小型婚礼教堂，可承接小型婚礼 。
● 图源： 株式会社日建设计公众号
品牌方面，项目充分发挥首店优势，引进的186个品牌中，包括九州首店14家、熊本县首店61家。业态兼顾各年龄段的消费需求，除优衣库、BEAMS、URBAN RESERCH、GU、IL BISONE等人气服饰品牌外，还引进了新业态店铺21家，包括 SEGA欢乐世界、Hallo Day超市、Metro书店等。
同时，项目还引进了九州首家PIKADERI电影院 ，来增加娱乐体验类业态，影院除播放电影外还将计划播放演唱会、体育比赛等现场直播、歌舞表演等，用娱乐体验的丰富度进一步提升项目聚客能力。
熊本大楼的扩建改造，整体进行了全方位的考量，从商业建筑的外观设计与内部装修均考虑到了更多消费客群的个性需求，进一步扩大了项目的受众范围，而借助先天的区位交通优势及后天项目的重新设计规划，熊本大楼的阿姆广场购物中心也成为了熊本县的商业核心。
东荟城名店仓、熊本阿姆广场扩建的实战，以及肉眼可见的成效，为内地商场扩建提供的关键启示有二：
一方面， 需要守住自己的区域优势——或是核心主城优势 ，或是交通枢纽优势，以此为基石，抓住核心客群。
另一方面， 分客群而治 。客群可以不单一，但品牌、业态组合得绝对精准，有种恰到好处的合适感。
当然，让扩建的区域与项目原有布局之间保持足够高的融合度和契合度，力往一处使，而不是处处可见割裂感，才是判断一个扩建项目是否成功最朴素的标准。但要做到这点，朴素的打法显然不够。
